Arbitragem: uma importante ferramenta na gestão de condomínios
*Talita Rosa
Matéria publicada em julho/2011 na Revista VISÃO condomínios www.visaocondominios.com
Sexta-feira, 8 horas da noite. Acabou o expediente de uma semana cansativa, mas no Condomínio ainda não é hora de descansar. O compromisso é mais uma das reuniões entre condôminos – um sacrilégio para aqueles que já sabem que nem horas de discussão serão suficientes para resolver um impasse.
Mas há sim Condomínios que já se livraram desse inconveniente – sem abrir mão das responsabilidades e de um gerenciamento exemplar para o lugar onde se vive. A cada dia, mais moradores optam pela Arbitragem como solução para aquelas faltas de acordo que não param de surgir em um ambiente compartilhado por famílias e indivíduos de pontos de vista e hábitos tão diferentes.
No Brasil, a Lei 9.307 de setembro de 1996 autorizou a utilização desse método para o julgamento de litígios envolvendo bens patrimoniais disponíveis, ou seja, aqueles direitos nos quais as partes podem negociar uma solução. É o caso dos contratos em geral, nas esferas civis, comerciais e trabalhistas – incluindo a gestão de condomínios.
“A sentença arbitral tem o mesmo valor jurídico que a sentença do judiciário; é mais ágil, pois não depende da sobrecarregada agenda do poder público; é especializada, pois conta com o trabalho de árbitros; é sigilosa e ainda garante a prevalência da autonomia das partes”, resume a advogada e árbitra da Câmara de Arbitragem em Joinville (CMAJ), Giordani Flenik.
“Mas o melhor de tudo é que na arbitragem nem sempre um sai ganhando e outro perdendo. As alternativas primam pela negociação entre as partes e a obtenção de resultados mais rápidos e positivos, cada uma com suas particularidades”, ressalta Kátia Quandt, árbitra e presidente da Câmara de Arbitragem de Jaraguá do Sul (CBSul).
Opção pela Arbitragem faz a diferença
O gerente de telecomunicações Evandro Rodrigues descobriu essa facilidade há cerca de um ano. “Uma moradora do prédio que também fazia a limpeza das áreas coletivas e recebia valor mensal por isso foi destituída do cargo. Ela não aceitou a decisão da assembleia e decidiu abrir uma reclamatória contra o condomínio. Ao invés de contratar advogado e se preparar para enfrentar uma série de audiências, nós resolvemos a questão na primeira sessão com o árbitro da Câmara de Arbitragem”, conta.
Já o condomínio onde a enfermeira Katiane Borges mora enfrenta uma causa na Justiça. Por conta disso, além das reuniões mensais, assembleias extraordinárias se tornaram mais um compromisso toda vez que uma decisão envolvendo o processo precisa ser tomada. Desde que um inquilino decidiu cobrar na Justiça indenização pela moto roubada dentro do prédio, além das custas com advogado, todos os condôminos acumulam o desgaste para a defesa – algo que já dura há dois anos e meio. “Todos os transtornos já custam mais que o valor da moto. Mas estamos à mercê da Justiça”, comenta. Uma situação que poderia ser bem diferente com a Arbitragem. “É uma alternativa, sem dúvida, mais rápida e econômica, sem a necessidade da intervenção do Poder Judiciário”, confirma o presidente da Câmara de Arbitragem em Joinville (CMAJ) Walter Caobianco.
Braço direito do síndico
A arbitragem, em muitos casos, é considerada um alívio para os síndicos. Muitos assumem verdadeiras dores de cabeça, indisposições com “vizinhos de porta” e ainda passam a ser alvo da cobrança por soluções imediatas por parte dos demais condôminos. O síndico Emerson de Souza foi cobrar o ressarcimento de prejuízos ao condomínio e quase foi alvo de agressões. “Quase fui agredido fisicamente quando fui comunicar a um inquilino que ele teria que ressarcir o valor referente à fechadura do portão de uso coletivo extraviado por mau uso”, conta. Por isso, a Arbitragem, além de agregar segurança, credibilidade, agilidade e eficácia à tomada de decisões, ainda transfere para uma instância devidamente qualificada – e profissional – a resolução desses conflitos.
Arbitragem é vantajosa para casos de inadimplência
Apesar dos impasses por causa das vagas de garagem, do barulho, da criação de animais e do uso de áreas comuns, ainda é a inadimplência o principal problema dentro dos condomínios. “O condômino que deixa de pagar sua parte na despesa do condomínio estabelece uma relação de devedor para com toda a comunidade condominial, gerando grande mal estar entre as pessoas, esse é sem dúvida o mais comum e tormentoso conflito a ser gerenciado pelo síndico”, descreve o gestor de segurança Emídio Campos.
Nesses casos, a opção pela Arbitragem pode tanto trazer vantagens ao condomínio quanto ao condômino. Além de ser mais rápida do que o Judiciário, através deste meio o condomínio não tem seu nome exposto publicamente, já que os resultados das decisões são de conhecimento restrito das partes. “Além disso, não há, para o condômino, o desgaste físico, psicológico e financeiro causado em virtude de uma demanda proposta na esfera judicial”, afirma em artigo o advogado Daniel Figueiredo Quaresma.
“Para o condomínio, utilizar a arbitragem faz com que a recuperação do crédito seja feita de forma mais rápida do que judicialmente, além de funcionar com a mesma eficácia da sentença judicial”, confirma o árbitro em Joinville João Alberto de Faria e Araújo.
Como funciona a Arbitragem
Na Arbitragem uma terceira pessoa é nomeada para solucionar o impasse entre as partes: o juiz é substituído pela do árbitro – profissional qualificado, independente e imparcial – e suas decisões têm força de sentença judicial.
Para utilizar a Arbitragem no condomínio, o primeiro passo é a eleição do procedimento e dos árbitros – que pode ser realizada por meio de um pacto contratual, antes do conflito ser instaurado, chamado Cláusula Compromissória, ou após o conflito instaurado.
A advogada especializada em Direito Condominial e árbitra atuante na CABAM – Câmara Brasileira de Arbitragem, Lilian Prado, explica: “o modelo de Cláusula Compromissória afirma que eventuais dúvidas e controvérsias decorrentes das relações condominiais e do cumprimento das determinações do estatuto condominial e da legislação específica inerente às relações condômino-condomínio serão dirimidas por meio da Arbitragem e fica eleita uma câmara local para a solução do conflito”.
Inserção na convenção
Porém, para que a arbitragem possa ser utilizada em condomínios é necessário incluir na convenção do condomínio uma cláusula que preveja o uso do método extrajudicial na resolução de impasses.
A cláusula pode ser inserida tanto na elaboração da convenção condominial quanto na vigência dela por meio de aditamento. Além disso, também é possível inserir a cláusula posteriormente ao surgimento do conflito desde que seja em comum acordo. De acordo com a advogada Lílian Prado, esta inclusão deve ser feita mediante a convocação de uma Assembléia Geral com fim específico e maioria de 2/3 dos votos dos condôminos.
Quem paga as contas
Os honorários e despesas relacionadas à arbitragem, em regra, são custeadas em igual proporção pelas partes, já que a Lei da Arbitragem não estabelece como as partes devem arcar com os gastos. Sendo a arbitragem um procedimento voluntário, na qual prevalece o acordo entre as partes, é importante que as mesmas entrem em um acordo em relação ao assunto.
Fonte: segurancadecondominio.blogspot.com
Câmaras de Arbitragem em Joinville e Jaraguá do Sul
Há dez anos, o norte de Santa Catarina conta com Câmaras de Arbitragem. Centenas de conflitos já foram resolvidos – contratos, cobranças, relações comerciais, aluguéis, defesa do consumidor, entre outros – com rapidez, eficiência, economia e ainda reduzindo a carga sobre o Judiciário.
Em Joinville, a entidade oficial é a CMAJ – Câmara de Mediação e Arbitragem de Joinville. Já em Jaraguá do Sul, a CBSUL – Câmara Brasil Sul de Mediação e Arbitragem reúne árbitros qualificados e com experiência na resolução de impasses.
Ambas as entidades estão filiadas à FECEMA – Federação Catarinense de Entidades de Mediação e Arbitragem, criada em 2002, e que, atualmente, congrega 12 entidades arbitrais e atua como órgão fiscalizador, organizador, defensor e promotor da Mediação e da Arbitragem em Santa Catarina.
Desde 2006, a CMAJ e a CBSUL estão integradas ao CONIMA – Conselho Nacional das Instituições de Mediação e Arbitragem, fortalecendo, ainda mais, suas atuações no território nacional.
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*Talita Rosa é jornalista e apresentadora do Jornal do Almoço e da Noite da RBS Joinville
Fonte: CMAJ Bom dia Arbitragem
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Tire suas dúvidas sobre como utilizar as formas alternativas de resolução de conflitos, participando do I Seminário de Conciliação, Mediação e Arbitragem – SECMASC, a realizar-se nos dias 18 e 19 de agosto de 2011, no auditório do CRCSC em Florianópolis. O Seminário é promovido pela FECEMA – Federação Catarinense das Entidades de Mediação e Arbitragem e do CRCSC – Conselho Regional de de Contabilidade de Santa Catarina.
Inscrições pelo site: www.fecema.org.br Informações: (48) 3222-0770
Ressaltamos que o I SECMASC conta com a promoção, patrocínio, apoio e organização das seguintes entidades:
Promoção: FECEMA e CRCSC
Patrocínio: OAB-SC, CREA-SC, SEBRAE-SC e SINEPE-SC
Apoio: CONIMA, CDL Florianópolis, CRECI-SC, CORECON-SC, CRA-SC, ASCOP, FECONTESC, SESCON Grande Florianópolis, SESCON Blumenau, SEINFLO, OAB-SC Comissão de Mediação e Arbitragem, OAB-SC Comissão Jovem Advogado, ADAM Sistemas, CAMAF, CEMAI, CMABq, CMAJ, CBSUL e JMASC
Organização: GARRA Marketing de Impacto
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